El tipo de cambio, la inflación, la reactivación del empleo y las estimaciones de
crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) fueron los principales impulsores de la
recuperación económica en América Latina durante 2022 y, en cuyo contexto, permitieron
que el inventario del mercado industrial superara los 57 millones de metros cuadrados.
Así lo afirmó Giovanni D´Agostino, presidente en México y director regional para América
Latina de Newmark, al dar a conocer el reporte de actividades correspondientes a los bienes
raíces industriales en la región, en el que se destaca que la la tasa de disponibilidad se
redujo nuevamente y se reportó en 5,2% promedio.
Agregó que la absorción durante el segundo semestre del año pasado presentó una
importante recuperación con cerca de 2,5 millones de metros cuadrados, destacando el
volumen comercializado en Sao Paulo y Monterrey. En tanto que el precio de renta se
mantuvo estable y registró un promedio del US$ 4,92/m2/mes.
Subrayó la intensa actividad industrial en Latinoamérica, en los diez mercados que se
monitorean, registraron alta demanda de espacios, salvo Bogotá que, durante el segundo
semestre del 2022, detuvo los proyectos de construcción y la ampliación de empresas
nacionales a la espera de decisiones políticas y cambios tributarios del nuevo gobierno.
Para el último semestre del 2022, el mercado presenció un aceleramiento en la atracción de
demanda, cerrando su balance con indicadores positivos y una tasa de disponibilidad con
tendencia a la baja: en 7,5%, cercano a mínimos históricos. Este factor, junto a una
rentabilidad del 7% anual, produjeron un incremento en la demanda tanto de ocupantes
como de parte de inversores tradicionales y no tradicionales sobre este sector. Por ello, se
espera que se agilicen las transacciones de compra-venta especialmente por parte de
empresas con gran liquidez, como estrategia de protección del capital.
RÍO DE JANEIRO, BRASIL
Este mercado registró una reducción en el volumen de ocupaciones durante los últimos dos
trimestres del año, lo que condujo a una absorción neta anual acumulada de -13,000 m².
Además del alto volumen de espacios liberados, la entrega de nuevo inventario incrementó
la tasa de disponibilidad de 13.1% a 16.8% al cierre del año. La reducción del espacio
ocupado fue originada por importantes inquilinos de los sectores industriales y de retail. Al
cierre del 2022, el precio de renta fue de R$20.80, una reducción del 2% trimestral, pero
8% más alto que el año previo.
SAO PAULO, BRASIL
El inventario clase A de Sao Paulo creció en 1.66 millones de metros cuadrados en 2022,
33% por encima del año anterior y muy sobre la media histórica anual de 591,000 m2
(2014-2021). El mercado, siguiendo la tendencia de los últimos dos años, registró
indicadores positivos a lo largo del 2022. Se presentó un nuevo récord en la absorción neta
anual: 1.25 millones de m2 (frente a los 1.14 millones de m2 en el cuarto trimestre del
2021), superior a la media histórica de 581,000 m2 (2014-2021). La tasa de disponibilidad
se incrementó en los últimos 2 trimestres debido al alto volumen de inventario nuevo
entregado aún no ocupado.
SAN JOSÉ, COSTA RICA
El dinámico mercado industrial presentó una tasa de disponibilidad del 5,5%, gracias a
facilidades especializadas construidas a la medida. Actualmente, hay 191.260m² en
construcción, distribuidos en 18 proyectos y con una preventa del 70%, mostrando una
oferta altamente competitiva. Durante el último semestre del 2022 se acumuló una
absorción neta de 429,962 m², que corresponde, en gran parte, al submercado de Alajuela.
El nuevo inventario incluye la entrada y expansión de proyectos como Zona Franca BES
con 21,569 m², La Lima Free Zone con 20,000 m² y Blum Business Park con 4,840 m².
BOGOTÁ, COLOMBIA
Durante el segundo semestre del 2022 se evidenció que los proyectos de construcción y la
ampliación de empresas nacionales se detuvieron, al esperar las decisiones políticas y
cambios tributarios del nuevo gobierno. En contraste, las compañías extranjeras han
continuado con sus proyectos locales, ocupando espacios de bodegas en las zonas
suburbanas como calle 80. La tasa de disponibilidad en la segunda mitad del año continúa
bajando. Ello ha sido el resultado de la ausencia de proyectos especulativos que hagan que
la disponibilidad de bodegas clase A aumente.
CIUDAD DE PANAMÁ, PANAMÁ
Durante la segunda mitad del año, el mercado industrial presentó un alto dinamismo
motivado por el aumento en el consumo interno, el tránsito del Canal Interoceánico y la
aprobación de incentivos para la instalación de empresas de manufactura. El crecimiento de
la oferta se concentró en las Áreas Revertidas y la Periferia Este, donde además se
construyen actualmente más de 200,000 m². En cuanto a la demanda, desarrollos como
Panamá Pacífico y Panapark, fueron los que tuvieron los mayores niveles de ocupación y
en los que predominaron operaciones logísticas regionales y globales.
CIUDAD DE MÉXICO, MÉXICO
El mercado industrial ha conservado un crecimiento exponencial desde inicio del año. En el
segundo semestre del 2022, el inventario cerró en 13.5 millones de metros cuadrados, con
un crecimiento de casi 350 mil metros cuadrados en comparación al periodo anterior. Se
espera que para el 2023 se entreguen más de 500,000 metros cuadrados de naves
especulativas que se estarán ofertando, en su mayoría, en el Corredor Cuautitlán-Tultitlán-
Tepotzotlán (CTT). La absorción de este periodo representó un significativo crecimiento,
ya que el semestre anterior cerró en 10,036 m² debido a la presencia de absorciones
negativas; sin embargo, en el segundo semestre, se presenta una absorción de casi 300,000
m2.
GUADALAJARA, MÉXICO
El segundo semestre de 2022 se caracterizó por la disminución en la tasa de disponibilidad
del mercado, lo cual influyó en la reducción de los valores de absorción bruta y neta. La
tasa de disponibilidad pasó de 1.6% a 0.3% entre el primer y segundo semestre del 2022. A
su vez, la absorción bruta cerró en 180,227 m2 y la absorción neta en 16,699 m2. Por otra
parte, la caída en la disponibilidad impulsó aumentos en el área de construcción (34%),
mientras que los precios de salida pasaron de $5.13 a $5.30 dólares por metro cuadrado por
mes.
MONTERREY, MÉXICO
El segundo semestre registró una absorción bruta de más de 786,000 m² en donde, al
sumarlo con la absorción del primer semestre de 2022, nuevamente se observó una cifra
histórica en el mercado de 1.27 millones de metros cuadrados (en 2021 reportó 1.26
millones de metros cuadrados). Esta demanda industrial en el mercado generó una tasa de
disponibilidad del 0.5%, que se interpreta como un espacio disponible de tan solo 41,300
m². El espacio en construcción cerró el año con un nuevo hito: más de 1.16 millones de
metros cuadrados.
TIJUANA, MÉXICO
En un año sumamente activo para la ciudad, los precios llegaron al punto más alto
registrado en la historia del sector. Inversionistas y desarrolladores de todo el país – e
incluso, del continente – quisieron entrar al mercado. Algunos tuvieron éxito, mientras
otros todavía se encuentran explorando alternativas de cómo llegar. El mercado industrial
se mueve a un ritmo difícil de igualar: con la disponibilidad históricamente baja y
construcciones que, en los meses por venir, no estarán abiertas a mercado.
“El crecimiento del mercado industrial en América Latina se mantiene con una perspectiva
muy positiva, en especial, por fenómenos que implican una alta demanda de espacios como
el nearshoring. Por ello, se prevé que el 2023 sea un año de importante crecimiento del
mercado industrial y donde seguiremos registrando cifras históricas de absorción y a más
compañías extranjeras con proyectos locales”, señaló finalmente Giovanni D´Agostino,
presidente en México y director regional para América Latina de Newmark.