De acuerdo al documento Radiografía del mercado inmobiliario, del portal Propiedades.com, señala que el estado de Querétaro, es la séptima entidad con mayor oferta de vivienda vertical con una cantidad de 2,448 unidades; los tres primeros sitios son Ciudad de México (25,181), Guadalajara (12,854) y Monterrey (7,685).
Uno de los insights más relevantes del estudio es que el crecimiento de la oferta de vivienda usada, en las categorías económicas ha aumentado un 11 por ciento a nivel nacional, mientras que la vivienda nueva sigue concentrada en segmentos socioeconómicos altos. Esto sugiere que los compradores con menor poder adquisitivo recurren cada vez más a opciones de reventa, debido a la falta de desarrollos accesibles.
“Las propiedades inferiores a 2 millones de pesos comienzan a tener una participación más importante en los portales inmobiliarios. La relevancia de este dato es que el 70 por ciento de las transacciones de vivienda en México se encuentran por debajo de este valor”, señaló Juan David Vargas, general manager de Propiedades.com.
Al profundizar en la distribución de la vivienda usada por segmentos, se aprecia que la oferta de Residencial plus ha tenido un crecimiento de casi el 12 por ciento y que la oferta de las categorías más transaccionales tiene un espacio importante en los mercados. A nivel nacional, se tiene un déficit de más de 8.8 millones de viviendas.
En términos de vivienda nueva, “vemos un cambio en la mezcla de oferta en los diferentes niveles económicos para ofrecer producto inmobiliario atractivo a los diversos segmentos de mercado. El mismo mercado se complementa, si no encuentra producto en la vivienda nueva se va a ir al inventario disponible para satisfacer la demanda”, comentó Adrián Hidalgo, Chief Commercial Officer de 4S Real Estate.
A su vez, el ecosistema inmobiliario se está volcando a la tecnología: los brokers independientes y medianos han aumentado su participación en el inventario de vivienda usada (digital), pasando del 15 al 26 por ciento. Esta tendencia refleja un cambio en la comercialización de inmuebles, con plataformas digitales ganando relevancia en la formalización del sector.
Por otro lado, ciudades como Ciudad Juárez, Culiacán, Hermosillo y Tijuana están viendo un crecimiento acelerado en la valorización de vivienda usada, tanto en casas como en departamentos. Este fenómeno podría estar impulsado por su proximidad a Estados Unidos y el impacto del nearshoring, que ha generado mayor inversión y una creciente demanda habitacional.
“Consideramos que estos mercados que mantienen un crecimiento acelerado regularán los precios de los inmuebles en la medida en que aumente la oferta”, explicó.
El mercado también está mostrando un importante aumento en la rotación de propiedades. De acuerdo con los datos del documento, las transacciones crecieron un 69 por ciento y la rotación del inventario aumentó 10 puntos porcentuales. Además, el tiempo promedio de las propiedades en el mercado (TOM) disminuyó un 5 por ciento en venta y 4 por ciento en renta, lo que indica una mayor rapidez en la colocación de inmuebles.
Señaló en la medida en que disminuya la oferta nueva disponible y que la oferta de vivienda usada no esté a precios acorde de la capacidad adquisitiva de los interesados, se ralentizará el mercado. Deberá venir una regulación en los precios tanto de venta como de renta para que no se pierda la velocidad y el dinamismo que tuvo el mercado en el 2024.
Cabe mencionar que Cuenta Satélite de Vivienda de México (CSVM), elaborado por el INEGI, señala que en 2023, el sector de la vivienda generó un Producto Interno Bruto (PIB) de 1,596,333 millones de pesos corrientes, cantidad que equivale a 5.3 por ciento del PIB del total de la economía y que fue aportado por 84 actividades económicas. Esta cifra es similar a la que se tuvo en 2022 y ligeramente mayor a la presentada en 2020, primer año de pandemia por COVID-19 en el país.
De acuerdo con la clasificación funcional, en 2023, la fase o ámbito de la edificación participó con 68.2 por ciento del total del sector, seguido de la fase de uso con 24.5 por ciento. Por su parte, la fase de adquisición, así como la de regulación y fomento, aportaron 7.0 y 0.2 por ciento, respectivamente.
De la fase de la edificación destacó la autoproducción, la cual aportó 54.5 por ciento, y la producción de unidades económicas tuvo una participación en el sector de la vivienda de 9.0 por ciento. En la fase de uso, el alquiler efectivo contribuyó con 23.6 por ciento al total del sector. Por su parte, en la fase de adquisición, el financiamiento para la adquisición y mejoramiento de las casas participó con 3.9 por ciento. Finalmente, en la fase de regulación y fomento, las actividades de regulación, promoción y fomento aportaron 0.2 por ciento del total del sector vivienda.
Finalmente, Adrián Hidalgo señaló que, a medida que la oferta comienza a disminuir, el mercado muestra signos de desaceleración. En ciudades como la CDMX, el inventario de vivienda nueva está a la baja, al igual que la demanda; sin embargo, esto no significa que no haya interés, sino que el producto disponible no necesariamente responde a las necesidades del mercado. Esto abre una oportunidad para desarrollar nuevas opciones de vivienda que reactiven la demanda y dinamicen el sector.